Париж, один из самых дорогих городов мира, также является одним из самых безопасных мест для инвестиций в недвижимость. Чтобы купить квартиру в Париже, необходимо инвестировать крупные суммы. Тем не менее, город, благодаря своей привлекательности, гарантирует очень хорошую рентабельность, высокую арендную доходность и дополнительную прибыль с перепродажи.

Парижский рынок и его особенности

Купить квартиру в Париже нелегко. Рынок быстро развивается, и покупатели должны продемонстрировать немедленную реакцию после публикации предложения, чтобы иметь возможность приобрести качественную недвижимость с хорошей ценой. Кроме того, покупатели должны быть бдительными, обычно предлагаемые цены слишком высоки по сравнению с реальными рыночными ценами. Поэтому важно хорошо знать местный рынок, чтобы не переплатить.

Трудности покупки недвижимости в Париже из-за рубежа

В Париже покупатели часто ездят сами смотреть квартиру. На этом важном этапе ничто не должно быть оставлено на волю случая. Действительно, недобросовестный продавец может легко скрыть дефекты для будущего покупателя, что впоследствии приведет к непредвиденным работам и расходам.

Если вы живете за границей, вам наверняка будет трудно или даже невозможно приезжать для осмотров недвижимости. Могут быть рассмотрены решения, такие как обширные онлайн-исследования и делегирование визитов и других задач близкому человеку. Тем не менее, это решение имеет ограничения, поскольку оно не позволит вам настраивать свои поисковые запросы в полной мере.

Цены на недвижимость в Париже

Как вы знаете, цены на недвижимость в Париже становятся все ближе и ближе к € 10 000 / м² . По этой цене вы ни при каких обстоятельствах не можете позволить себе ошибиться. Вы должны быть в состоянии полностью знать методы оценки недвижимости, чтобы либо не платить слишком много за вашу собственность, либо, когда недвижимость оценивается должным образом, хотеть вести переговоры, пока она будет куплена другим по цене. Тогда вы должны быть достаточно компетентны в сфере недвижимости, чтобы проанализировать качество кондоминиума, уровень расходов с точки зрения обслуживания (лифт, сторож, отопление, …), работу, выполнимую и не достижимую в квартире, чтобы количественно оценить стоимость работ, изучите потенциал перепродажи (особенно, если вы первый покупатель или инвестор) …

Показательна приведенная ниже диаграмма, отражающая изменения цен на м2 в евро в Париже с 1991 года (источник: Парижская нотариальная палата). Наблюдаются не только подъемы, но и кризисы (особенно в 1991 году). Что нужно помнить, и это один из ключей к покупке квартиры, в среднесрочной и особенно долгосрочной перспективе (10 лет) недвижимость является солидной инвестицией.

Как подготовить бюджет на покупку квартиры?

Существует много барометров, которые показывают средние цены приобретения. Наиболее надежным является то, что предоставлено парижскими нотариусами. Тем не менее, необходимо будет интерпретировать эти цифры и адаптировать их к желаемой вами недвижимости. Во-первых, эти цены указаны без учета агентских сборов. Необходимо будет добавить в среднем 4% к этим ценам. Еще одинважный аспект, эти цены являются средними ценами продажи. В зависимости от качества или дефектов квартиры, эти цены могут варьироваться на плюс или минус 20%.

Какие характеристики могут увеличить цены продажи по сравнению со средними ценами продажи: высокий этаж, лифт, ясность, спокойствие, высота потолка, беспрепятственный обзор, качество отделки, состояние квартиры, качество квартиры, среда (парижане очень любят торговые улицы, цены выше).

Если вы стремитесь к покупке новой квартиры, знайте, что цены будут примерно на 20% дороже, чем цены на старые квартиры. Если вы покупаете вторичное жильё, они составляют около 7% от покупной цены и около 2,5% для новых программ.

Объявления о продаже недвижимости в Париже

Они доступны на веб-сайтах, наиболее известными и популярными из которых являются SeLoger, LeBonCoin, Explorimmo, BienCci, LogicImmo. Вы можете настроить оповещения, чтобы автоматически получать уведомления о квартирах,  выставленных на продажу, которые соответствуют вашим критериям поиска. Вы также можете просмотреть объявления, представленные на бумажных носителях, таких как Figaro, бесплатные газеты …

Чтобы не терять время, вот несколько советов по их расшифровке:

• объявления о квартирах, в которых не упоминается лифт, обычно указывают на отсутствие лифта,
• когда этаж не указан, это, скорее всего, первый или второй этаж,
• чтобы оценить высоту потолка, возьмите в качестве эталона высоту стульев, столов, ламп… они дадут вам достаточно правильное представление,
• закрытые шторы часто являются признаком очень близкого соседства, которое рекламодатель хочет скрыть,
• хорошо бы посмотреть, что вы можете наблюдать из окон на фотографиях, это может быть очень показательным,
• яркая картинка не указывает на светлую квартиру, а скорее на хорошего фотографа. Противоположное также верно.
• когда вы звоните в агентство, задавайте вопросы, подчеркивайте моменты, которые важны для вас. Скажите агентству, что у вас мало времени и вы не хотите посещать квартиры, которые точно не соответствуют вашим пожеланиям.

Контакт с агентствами недвижимости

Найдите время, чтобы позвонить в агентства, расположенные в районе, где вы хотите купить. Важно регулярно с ними связываться. Попросите их отправлять вам предложения о продаже новых квартир, а также те, которые представлены в предварительном просмотре для своих клиентов.

Существуют специализированные агентства по определенным типам недвижимости: роскошная, нетипичная, терраса, лофт, цокольный этаж … Если ваш поиск касаются определенного сектора жилой недвижимости, эти специализированные агентства смогут представить вам квартиры близкие к тому, что вы ищете.

Квартал

Найдите время, чтобы прогуляться, проверить близость общественного транспорта, магазинов, школы, близлежащих мест, которые могут создавать шум (бар, ночные клубы …). Не соглашайтесь на информацию, предоставленную агентом. Проверьте сами, что вам нравится в этом районе.

Здание

Кондоминиум принадлежит жителям здания, они несут ответственность и отвечают за его содержание. Важно, чтобы вы обратили внимание правильно содержится дом. Осмотрите фасады на улице и во дворе. Стоит знать: раз в 10 лет в Париже обязательны ремонтные работы. Используйте ваш здравый смысл: здание, лестничные клетки, вход … должны выглядеть чистыми и ухоженными. Если работа ведется, это не проблема; регулярное техническое обслуживание, как правило, хороший знак.

Также подумайте о посещении подвалов. Подвалы зданий свидетельствуют об их хорошем состоянии. Проверьте, чтобы они не были слишком влажными, чтобы металлические носители (регулярно появляющиеся на потолках) не разрушались ржавчиной.

Квартира

Потратьте время, чтобы убедиться, что вы чувствуете себя комфортно в квартире. Записывайте поэтапно важные элементы ваших затрат.

Свет

Чтобы убедиться, что в квартира достаточно светло, скажите, что хотите увидеть комнаты с выключенным светом. Совет: есть приложение под названием Solen, очень удобное, которое позволяет узнать, когда солнце зайдет в квартиру, в любое время года.

Спокойствие

Проверьте спокойствие, с закрытыми и открытыми окнами в каждой комнате. Удобно: Bruitparif предоставляет интерактивную карту шума в Иль-де-Франс.

План квартиры

Квартиры иногда проектируются талантливыми архитекторами. Перемещения между комнатами простые и очевидные. Этот момент важен для качества жизни вашего дома, но также дает дополнительную ценность при перепродаже квартиры.

Аспекты, которых следует избегать

• смежные комнаты: когда необходимо пройти через комнату, чтобы получить доступ ко второй комнате
• кухни, расположенные в прихожей
• ванная комната, через которую необходимо пройти, чтобы войти в комнату
• слишком большие потерянные пространства по сравнению с общей поверхностью,
• значительный дисбаланс поверхностей между различными комнатами,
• ванная комната вдали от комнат.

Высота потолка

В зданиях, построенных в 1950 году, высота потолков обычно составляет от 2,5 до 2,7 метра. Для более старых зданий они часто превышают 2,7 метра. Мы не советуем покупать недвижимость, высота потолка которой меньше 2,5 метра, ее может быть сложно продать.

Ремонт

Мы дадим вам возможность простым способом оценить сумму на ремонт квартиры на продажу. Это может иметь решающее значение, если вам нужно быстро принять решение, прежде чем делать предложение о покупке. Вы можете классифицировать квартиры на две категории:

Квартира, нуждающаяся в капитальном ремонте: в этих квартирах давно не было ремонта. Покраска выцветшая, поврежденные полы, ванная и кухня старые, окна должны быть заменены. Сантехника и электричество устарели. Стоимость работ может составлять от 700 до 1 100 евро / м². Если вы также хотите изменить план квартиры, открыть или переместить стены, изменить структуру грунта, вы можете оценить стоимость работ от 1100 до 1500 € / м².

Квартира, нуждающаяся в косметическом ремонте: покраска выцветшая, полы кажутся в хорошем состоянии (может быть, для паркета понадобится шлифовка), ванная комната не новая, но остается правильной. Эти квартиры были отремонтированы около десяти лет назад. Вы будете менять плитку, перекрашивать стены, менять ковер. Стоимость может составлять от 100 до 300 € / м².

Эти цифры являются ориентировочными. Если вы хотите использовать редкие или особо дорогие материалы, ваш бюджет на ремонт может быть намного выше.

Предложение о покупке

Вы «влюбились» в квартиру и хотите сделать предложение о покупке: составление этого документа очень важно. Это может дать вам возможность убедить продавца или, наоборот, если оно не написано тщательно, заставить его сомневаться.

Важно успокоить продавца, а также агента по недвижимости. Помните, что последний представит ваше предложение и защитит его перед владельцем.

Страх агента по недвижимости: кредит на недвижимость, который не получен, потому что он потребует от него перезапустить маркетинг, в лучшем случае. Отказ от кредита иногда может привести к тому, что продавец откажется от агента по продаже.

Поэтому вот несколько советов:

• подчеркнуть тот факт, что ваш план финансирования продуман и утвержден вашим банковским агентом или брокером
• указать свой личный вклад, особенно если это важно
• упомянуть ваши профессии и зарплаты. Это позволит агенту и продавцу проверить соответствие ваших ежемесячных выплат по кредиту.

В вашем предложении должны быть указаны день посещения, краткое описание квартиры, сумма вашего предложения о покупке и срок ее действия. В общем, укажите неделю. Однако, если вы хотите получить быстрый ответ, не отказывайте себе в сокращении срока действия предложения.

Залогом серьезности является факт указания координат вашего нотариуса.

Большинство наших экспертов : продавцы, в основном, сильно привязаны к дому или квартире, которые они продают. Поэтому не стесняйтесь указывать в предложении о покупке, что вам особенно понравилось и что мотивирует вас желать приобрести эту недвижимость. Продавцы, как правило, очень чувствительны.